Evaluarea afacerii. Metode si studii de caz. Editie revizuita si adaugita

CUPRINS

1. BAZELE ACTIVITATII DE EVALUARE A AFACERII/ 9
1.1 Conceptul de evaluare a afacerii/ 9
1.2 Afacerea in viziunea standardelor de evaluare ANEVAR? IVSC/ 13
1.3 Concepte de baza in evaluarea afacerii/ 14
1.4 Instrumente de lucru in evaluarea afacerii/ 21

2. DOCUMENTE DE LUCRU PENTRU EVALUATORI SI INVESTITORI/ 23
2.1 Tipuri de documente de lucru pentru evaluatori si investitori/ 23
2.2 Raportul de evaluare/ 24
2.3 Raportul de evaluare a intreprinderii prezentat detaliat/ 25
2.4 Raportul de evaluare a bunurilor mobile (active corporale)/ 29
2.5 Raportul de evaluare imobiliara/ 32
2.6 Procesul evaluarii imobiliare/ 33
2.7 Redactarea raportului de evaluare imobiliara/ 36
2.8 Raportul de verificare a raportului de evaluare/ 43
2.9 Structura raportului de verificare/ 45

3. ABORDARI IN EVALUAREA AFACERII/ 50
3.1 Clarificari conceptuale/ 50
3.2 Abordarea prin piata/ 51
3.3 Abordarea pe baza de venit in evaluarea afacerii / intreprinderii/ 53
3.4 Tehnici actuariale utilizate la abordarea prin venit/ 60
3.4.1 Calculul dobanzii compuse (COMPUNEREA)/ 60
3.5 Abordarea prin cost (prin active) in evaluarea intreprinderii/ 67

4. ANALIZA AFACERILOR IMOBILIARE CU AJUTORUL INDICATORILOR SPECIFICI/ 68
4.1 Indicatori de analiza ai pietei imobiliare/ 68
4.2 Multiplicatorul Brut al Rentei (MBR)/ 76
4.3 Rata Acoperirea Datoriei (RAD) sau Rata de Acoperire a Serviciului Datoriei (RASD)/ 77
4.4 Rata Lichitatii Imobiliare (RLI)/ 79
4.5 Pragul de rentabilitate/ 88
4.6 Pragul de rentabilitate investitional/ 90
4.7 Rata Vanzari la Pragul de Rentabilitate/ 95
4.8 Rata de capitalizare ajustata/ 96
4.9 Castigul pe investitie(CPI)/ 99
4.10 Rata lichiditatii imobiliare ajustate (RLIAj)/ 100
4.11 Rata de reinvestire/ 102

5. ABORDARI IN EVALUAREA AFACERILOR IMOBILIARE/ 105
5.1 Clasificarea abordarilor de evaluare a afacerilor imobiliare/ 105
5.2 Abordarea prin piata/ 106
5.3 Tehnici cantitative si calitative in evaluarea investitiilor imobiliare/ 110
5.4 Metodologia abordarii prin comparatii de piata (comparatia vanzarilor)/ 111
5.5 Abordarea pe baza de venit/ 112
5.6 Metoda Fluxului de Numerar actualizat (DCF)/ 125
5.7 Utilizare analiza fluxului de numerar actualizat DCF/ 126
5.8 Abordarea prin costuri/ 129
5.9 Evaluarea terenului/ 132
5.9.1 Evaluarea constructiilor prin metoda costurilor/ 132
5.9.2 Estimarea valorii pe baza deprecierii cumulate/134

6. EVALUAREA AFACERILOR CU TERENURI/137
6.1 Introducere/137
6.2 Descrierea juridica a terenului/139
6.3 Analiza tehnica a terenului/140
6.4 Procedura de evaluare (Etape parcurse, surse de informatii)/167
6.5 Abordarea prin costuri/167

7. ANALIZA DIAGNOSTIC A INTREPRINDERII/181
7.1 Diagnosticul resursei umane/183
7.2 Evaluarea economico-financiara a intreprinderii/184

8. EVALUAREA PROPRIETATILOR GENERATOARE DE AFACERI/193
8.1 Tipologia investitiilor imobiliare turistice/193
8.2 Analiza oportunitatii investitiilor imobiliare turistice/193
8.3 Evaluarea cladirii hotelului/198
8.4 Abordarea prin costuri/201
8.5 Abordarea prin comparatii/204
8.6 Alegerea valorii finale/214

9. EVALUAREA ACTIVELOR NECORPORALE/216
9.1 Importanta activelor necorporale in evaluarea afacerilor intreprinderii/ 216
9.2 Tipuri de active necorporale/218
9.2.1 Imobilizari necorporale relationate cu marketing?ul/219
9.2.2 Imobilizari necorporale legate de client sau furnizor/219
9.3 Imobilizari necorporale de natura tehnologica/220
9.4 Active (imobilizari) necorporale bazate pe relatii/221
9.5 Active (imobilizari) necorporale grupate (goodwill sau fondul comercial)/221
9.6 Proprietatea intelectuala/222
9.7 Studii de caz de evaluare a unor active necorporale cu prezentarea metodelor de evaluare/225
9.8 Metoda comparatiei bazata pe valoarea reziduala a marcii/ 228
9.8.1 Metoda capitalizarii veniturilor/231
9.8.2 Evaluarea contractelor de franciza/237
9.8.3 Abordari, metode de evaluare a contractelor de franciza/243

10. EVALUAREA BUNURILOR MOBILE/253
10.1 Introducere/253
10.2 Metode de evaluare utilizate la evaluarea bunurilor mobile/257
10.3 Abordarea prin comparatii/258
10.4 Abordarea prin venit/258
10.5 Analiza de marketing a bunului mobil evaluat/272

REFERINTE BIBLIOGRAFICE/277